中古住宅の購入をお考えの方へ！購入の流れと契約時の注意点をご紹介します！

2023/09/11

住宅は大きな買い物のため、購入する前や後の不安はできるだけ取り除いておきたいものです。
購入後に欠陥を見つけた場合の対応について、購入前に知っておけば安心感につながりますよね。
そこで今回は、中古住宅を購入する際の流れと契約する際の注意点、契約不適合責任が適用できない場合についてご紹介します。

□中古住宅を購入する際の流れをご紹介！

中古住宅を購入する際の流れは、以下の通りです。

1.中古住宅の情報収集
2.気になる物件の内覧に行く
3.購入を申し込む
4.ローンの事前審査
5.重要事項説明と売買契約
6.ローンの契約
7.残代金の決済と引き渡し

まずは物件の情報収集から始めましょう。
中古住宅を探す際は、予算、間取りや面積、内装イメージ、立地条件を明確にして、優先順位をつけることが重要です。

気になる中古住宅を見つけたら、仲介を行う不動産会社を通して内覧を申し込みます。
午前と午後では日当たりや周辺の交通量が異なるため、内覧は複数回行うことをおすすめします。

内覧を経て購入を決めたら、売主へ購入を申し込みます。
購入申込書には、申込日や買主の情報、購入希望条件を記入します。

住宅ローンを利用する場合は、ローンの事前審査を行います。
事前審査には、数日～1週間ほどかかります。

売買契約を締結する前に、必ず重要事項説明を受けましょう。
重要事項説明とは、宅地建物取引士から物件の詳細情報や売買の条件に関する説明を受けることです。

内容に相違がないことを確認した後で、売買契約の締結を行います。
契約書の内容を買主と売主の両者で確認して、署名と捺印を行い、手付金を支払います。

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査を受けます。
本審査で特に問題がなければ、1～2週間ほどで住宅ローンの承認通知が届きます。
その後で、新しい住所の住民票や印鑑証明を持参して、金融機関で住宅ローンの契約をします。

最後に買主は残代金を支払い、売主は土地建物を引き渡します。
一般的に引き渡しには、買主や売主、仲介の不動産会社、司法書士、金融機関担当者がそろって行います。

関係者が集まった状況で、ローンの実行、残金の振り込み、登記申請を行い、売主から買主へ物件の鍵を渡して完了します。

□中古住宅を契約する際の注意点とは？

中古住宅を契約する際の注意点は、以下の通りです。

・売買契約書の内容確認
・売主と買主にとって無理のない引き渡し日を決める
・適正範囲の手付金を設定する
・ローン特約と買い換え特約を契約書に明記する
・契約不適合責任の範囲や期限などの内容を確認する
・付帯設備の引き渡しと残置物の処理
・売主の抵当権の抹消

特に売買契約書の内容について、間違いがないかどうか、しっかり確認しましょう。
契約書に間違いがあった場合は、正しい手順で修正して押印するのが基本です。

また、ローン特約を結んでおけば、契約後に住宅ローンの本審査に通らなかった場合、手付金の放棄なしでキャンセルできます。
買い替え特約も同様に、自宅が設定した金額で売れなかった場合にキャンセルできます。

住宅ローンの審査に通らなかった場合や自宅が売れなかった場合にも、中古住宅を購入できなかったり手付金を失ったりする事態を避けるために、ローン特約と買い替え特約を設定しておきましょう。

□契約不適合責任を適用できない場合もある！

契約不適合責任とは、物件に問題があった場合に売主の責任とする契約のことです。
契約不適合責任があれば一定期間のトラブルには対応してもらえますが、適用できない場合もあるため、注意が必要です。

＊契約不適合責任が免責の場合

契約不適合責任が免責の場合は、問題が発覚したタイミングによって交渉の有無が変わります。
物件の引き渡し前に問題が発覚した場合は交渉できますが、引き渡し後に発覚した場合は交渉できません。
契約不適合責任が免責の場合は、必ず引き渡し前に現地へ行き、物件が空っぽの状態を確認することをおすすめします。

＊契約不適合責任がある場合

契約不適合責任がある場合も、問題が発覚したタイミングによって対応が変わります。
引き渡し後に問題が発覚した場合は、売主は修繕するしか選択肢がありません。
引き渡し後だと、仲介担当者も他のお客様を優先してしまうため、スムーズに手続きを進められません。
他にも、引き渡し後なのに引っ越せないというトラブルも生じるでしょう。

一方で、引き渡し前に問題が発覚した場合は、修繕するだけではなく売買価格から減額してもらう方法もあります。
引き渡しが完了していない段階のため、仲介担当者もスムーズに対応してくれるでしょう。
引き渡しの時期の変更についても、柔軟な対応が取りやすくなります。