中古住宅を購入した後、万が一住宅に不具合を見つけた場合に売主に責任を問える、契約不適合責任というものがあります。
今回は、契約不適合責任の基礎知識と買主が売主に請求できる権利、買主が損しないためのポイントをご紹介します。
中古住宅の購入を検討している方は要チェックです。

 

□中古住宅の契約不適合責任とは？

 

契約不適合責任についてご存じでしょうか。
契約不適合責任とは、目的物が契約内容に合っていないときに売主や請負人に生じる責任のことです。

例えば住宅の購入後に白アリ被害や雨漏りなどを発見した場合、相手にその責任を問えます。
引き渡し後に住宅の欠陥に気が付いた場合、一定期間は契約相手に契約不適合責任を問えることを覚えておきましょう。

 

□契約不適合責任で買主が売主に請求できる権利とは？

 

購入後に住宅の欠陥を発見した場合に、契約不適合責任で売主に請求できる権利は一つではありません。
ここでは、契約不適合責任で買主が売主に請求できる権利を5つご紹介します。

 

＊追完請求

 

追完請求とは、完全な給付を請求できる、契約不適合責任において最も重要な権利です。
引き渡された目的物の種類や品質、数量が契約内容と合わない場合に、買主が売主に対して目的物の補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを請求できます。
不動産取引においては、修補請求として欠陥箇所の修理を請求できます。

 

＊代金減額請求

 

追完請求を補う二次的な請求権です。
修補請求をして売主が修理しない場合や、修理が不可能な場合に請求できます。

 

＊催告解除

 

催告解除とは、追完請求や代金減額請求をしても売主が応じない場合に、買主が催告して契約を解除できる権利です。
契約を解除された場合、売主は買主に売買代金を返還する必要があります。

 

＊無催告解除

 

無催告解除ができるのは、契約不適合により契約の目的を達成しないときのみ行えます。
多少の不適合では、無催告解除は認められません。

 

＊損害賠償請求

 

売主に責められる理由や落ち度などの帰責事由がない限り、損害賠償は請求されません。
損害賠償請求の範囲は、契約が不成立もしくは無効になった場合に、それを有効であると信じて被った損害である信頼利益と、契約を締結した場合に債権者が得られたであろう利益を失った損害である履行利益が含まれます。

 

□契約不適合責任において買主が損しないためのポイントをご紹介！

 

契約不適合責任を適切に利用するためには、買主も契約不適合責任についてしっかり理解しておく必要があります。
ここでは、買主が損しないためのポイントを4つご紹介します。

 

1つ目は、安すぎる物件は契約の条件に注意することです。
価格の安い物件は、免責事項や通知期間などが買主に不利な条件に設定されていることが多いです。
通知期間とは、請求権を得るために通知できる期間のことです。

個人の売主から購入する場合は引き渡し直後からの免責が可能なため、「引き渡し後の全ての責任を免責」と記載してある場合もあります。
免責や通知期間が短い契約は、買主にとって不利な条件です。

物件選びで失敗しないためにも、価格の安さだけで選ぶのではなく、契約書の内容まで注意して確認しましょう。

 

2つ目は、契約書の内容をよく読み、条件を理解しておくことです。
特に、免責となっている内容と、通知期間が設定されているかどうかが重要となるため、忘れずに確認しましょう。

例えば、追完請求のみ可能で他の請求権は免責と記載されている場合は、不具合の度合いに関わらず、代金の減額や契約解除の請求はできません。

また、設定されている通知期間が過ぎた後に不具合を見つけたとしても、請求できません。
通知期間が設定されていない場合は、民法に即して瑕疵の発見から1年以内に売主に通知することで、請求権を得られます。

 

3つ目は、契約書に不服があれば申し立てをすることです。
契約書は売主だけの意見で決めるものではなく、売主と買主の双方の同意によって決めるものです。
そのため、買主は契約書に不服があれば申し立てをすることも可能です。

不動産売買においては、保証が多いほど物件の価格も上がり、保証が少ないほど価格も下がる傾向にあるため、価格とのバランスも考慮しながら、保証条件が適切かどうかを判断することが重要です。

 

4つ目は、購入する住宅を事前に調査することです。
免責事項が多かったり通知期間が短かったりして条件が悪く、物件の品質が不安な場合は、買主側でホームインスペクションを実施することをおすすめします。

土地に関しても、原状回復するなら土地の事前調査ができる場合もあるため、売主や仲介業者に相談してみると良いでしょう。

 

□まとめ

 

今回は、契約不適合責任の基礎知識と買主が売主に請求できる権利、買主が損しないためのポイントをご紹介しました。
万が一引き渡し後に住宅の不具合を発見した場合にも対応できるように、契約不適合責任について理解しておくことが重要です。
ご紹介したポイントを参考に、住宅の購入で損をせず、購入後も安心して暮らせるようにしましょう。