古い空き家を売るためにはどうするべき？リスクや売却方法について紹介します！

2023/02/04

古い空き家は、他の家に比べて売却することが難しいです。
これは古い空き家の場合、現在の耐震基準に満たない状態で建てられているケースが多く、価値が付きにくいといった理由があります。
しかし、古い空き家をそのまま放置してしまうと様々なリスクがあります。

今回は、古い空き家の基準やリスク、売却方法について解説するので、参考にしてみてください。

□古い空き家の基準とは？

＊築20年を超えている空き家

木造建築の場合、耐用年数が22年のため、築20年を超えると「古い家」とみなされ、価値が無くなります。
また、築40年を超えると、建築構造に関わらず価値はほぼゼロになります。

＊「旧耐震基準」の空き家

「旧耐震基準」か「新耐震基準」のどちらで建てられたかについても、「古い家」の基準になります。
これは、家を建てる際に、定められた耐震基準をクリアしなければならないように建築基準法で定められています。

1981年以前では、「震度5まで耐えられる」が基準となっていましたが、現在は「震度6から震度7まで耐えられる」が最低基準となっています。
前者を旧耐震基準、後者を新耐震基準と呼びます。

旧耐震基準の基に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないことから、売却する際のハードルも高いです。
しかし、1981年以前に建てられた家が全て必ずしも旧耐震基準で建てられたとは限りません。
後に、耐震補強をして耐震性が上がっている場合もあります。
その場合は、売却時に耐震診断の結果や補強工事関連の書類を提示すると、効果的です。

□古い空き家を放置するリスクとは？

古い空き家を放置することにはいくつかのリスクがあります。
また、売却する予定がなくても、定期的に手入れをすることがおすすめです。

1つ目は、固定資産税が高くなることです。
古い空き家を放置すると、固定資産税が高くなってしまうリスクがあります。

これは、自治体によって空き家対策特別措置法に基づく「特定空き家」として認定されてしまうためです。
特定空き家として認定された後に自治体からの勧告を受けてしまうと、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられず、納税額が増えてしまいます。

面積が200平方メートル以下の課税標準額は、固定資産税の場合は評価額の6分の1になり、都市計画税の場合は3分の1となります。
しかし、特定空き家に認定されている場合は、軽減措置の適用外となります。
軽減措置を受けられなくなった場合、その物件にかかる固定資産税が約3倍から4倍になる可能性があります。

2つ目は、倒壊の危険性があることです。
古い空き家を放置すると、家が倒壊するリスクが高まります。
誰も住んでいない家には、開閉できる窓やドアがないため、部屋に空気が流れず、湿気、カビ、結露の原因となってしまいます。
定期的なメンテナンスが無く、そのまま空き家を放置してしまうと、老朽化の進行が加速し、建物の倒壊の原因となります。

3つ目は、害虫の大量発生や害獣の住処となることです。
古い空き家を放置すると、駆除対策がされていないため、ゴキブリやシロアリ、ムカデなどの虫が大量発生するリスクが高くなります。
また、ネズミやハクビシンといった動物の住処となってしまう可能性もあります。

害虫や害獣による被害が近隣に及ぶことによって、その対応に追われてしまうでしょう。

4つ目は、犯罪が起きる可能性があることです。
空き家になった古民家で、禁止植物が栽培されたり、犯罪者や不審者が住み着いたりして犯罪の拠点となってしまう可能性があります。
また、人が住んでないことがわかると放火のリスクも高まるので注意しましょう。

□古い空き家を売る方法とは？

＊不動産会社に仲介してもらう

家を売却する際の最も一般的な方法で、自分の代わりに不動産会社が買い手を探してくれます。
しかし、不動産会社に仲介してもらっても必ず売れるとは限りません。
また、売却完了後には仲介手数料が発生します。
買い手側の立場を考えて、その家を欲しがるかどうか考えてみるのが大切です。

＊ハウスメーカーに買い取ってもらう

ハウスメーカーに問い合わせれば、古い空き家でも買い取ってくれる場合があります。
メーカー側からすれば、家を建てたい人に土地を紹介するという目的があるため、今建っている家が古くても問題はありません。
家の解体費用は、メーカー側が負担してくれる場合もありますが、お互いで相談をした上で決定しましょう。

＊個人売買

個人売買であれば、仲介手数料のような費用もかからず、家を売却できます。
しかし、自分の売った不動産で雨漏りのようなトラブルが発生した際に、買い手は直接売り手に問い合わせてきます。
そうなった場合、不動産に関してかなり詳しくない限り対応が難しいでしょう。
クレーム処理のような対応が発生する可能性も考慮してこの売り方を選択しましょう。