中古住宅に欠陥があった場合はどうしたらいい？対策を解説します！

2022/06/11

「中古住宅を購入したいけど、欠陥がないか心配」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。
そこで、今回は中古住宅のメリットやデメリットと購入時のチェックポイントをご紹介します。
また、住宅瑕疵保険の2つのタイプとその仕組みもご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□中古住宅のメリットやデメリットとは？

＊中古住宅のメリットについて

1つ目は、価格が安いことです。
中古住宅は、新築住宅と比べると安い価格で購入できます。
一般的には、築年数が長くなると価格が下がる傾向があります。
また、売主が個人の場合であれば消費税が多くはかからないのも魅力的ですよ。

2つ目は、希望のエリアで探しやすいことです。
新築住宅だと希望するエリアで物件が見つからなかったり、価格が高く予算を大きく上回ったりと、ある程度制限があります。
中古住宅の場合は、希望のエリアで探すのはあまり難しくありません。

築年数や間取りなどが希望通りの中古住宅が見つかるとは言えませんが、住む地域にこだわりがある方は選択肢が増えるでしょう。

＊中古住宅のデメリットについて

1つ目は、性能が不足する場合があることです。
性能が不足していると生活する上で快適さが悪くなり、ストレスの原因にもなります。
そのため、どれくらいの性能があるのかを確認しておきましょう。

特に、耐震性能と断熱性能を注意して確認しましょう。
耐震性能が不十分だと安全性も確保されないので、地震が起きた時に命を守れなくなります。
また、断熱性能が不十分だと夏は暑く、冬は寒くなります。
その分電気代がかかるので注意が必要です。

2つ目は、税制は新築住宅の方が優遇されることです。
新築住宅では、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などは、軽減措置が適用されます。
中古住宅はそれらの税が軽減されない、もしくは軽減率が低く設定されてしまうのです。

□購入時のチェックポイントをご紹介！

中古住宅を購入するとき、何に注意して決断すれば良いのでしょうか。
購入時のチェックポイントを2つご紹介します。

1つ目は、耐震基準を確認することです。
建築基準法は、制定されてから何度も耐震基準を変更しています。
中でも、1981年6月の改定で大きく変わりました。

それ以降の建物は厳しい耐震基準で建てられています。
中古住宅を購入する際は、1981年以降の新耐震基準で建てられた住宅かどうかを確かめましょうね。

2つ目は、リノベーションのしやすさです。
住宅の長期的な修繕や維持計画がされているか、計画通りにメンテナンスやリノベーション、リフォームの履歴が残されているかを確認しましょう。

高い基準で建設されていたとしても、想定より性能が低くなってしまっている可能性があります。
そのため、メンテナンスが管理されているかが重要なのです。

また、中古住宅購入後にリノベーションを検討されている方は、構造を確認する必要があります。
構造の安定のために、取り除けない柱や壁があります。
リノベーションをするときに、制限される可能性があるので内見に行ったときにチェックしておきましょう。

□住宅瑕疵保険の2つのタイプとその仕組みをご紹介！

住宅瑕疵保険とは、売買した住宅に欠陥が見つかったときに補修費用に対して保険金が支払われる保険です。
この住宅瑕疵保険には、2つのタイプがあります。

1つ目は、売主が不動産会社の場合です。
売主が不動産会社である場合、不動産会社が住宅瑕疵保険に加入します。
新築住宅であれば、住宅瑕疵担保履行法により加入するか、保証金の供託のどちらかが義務づけられています。

しかし、中古住宅に対しては住宅瑕疵保険の加入が義務づけられていません。
不動産会社から中古住宅を購入する際は、保険に加入しているかどうかを確認しましょう。

2つ目は、売主が個人の場合です。
売主が個人であれば、契約不適合責任を負う売買契約をしても法人とは異なり責任能力に欠けます。
そのため、住宅瑕疵保険に加入するのは非常に重要なポイントです。

このケースの加入手続きと仕組みをご紹介します。
まず、売主か買主が費用を負担して、検査機関に検査と保証の依頼をします。
次に、検査機関が検査を行い、問題が見つからなければ検査機関が買主に契約不適合責任を保証します。

以上で手続きは終わりですが、個人が売主の場合の保険加入者は検査機関です。
もし、検査機関が倒産してしまうと買主が直接保険会社に保険金を請求する必要があります。
中古住宅を購入する場合には、住宅瑕疵保険の加入をおすすめします。
加入しておくと、「欠陥があったらどうしよう」という不安を少しでも払拭できるでしょう。