「購入後にトラブルが起きたらどうしよう」
中古住宅の購入をお考えの方で、このような不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
計り知れない不安に囚われ続けないために、購入後に欠陥が見つかった際の対処法を知っておきましょう。
以下で詳しく説明するのでぜひ参考にしてください。

 

□中古住宅によくある建物の欠陥とは？

中古住宅ではどのような欠陥が見つかりやすいのでしょうか。
ここでは、よくある欠陥について紹介します。
欠陥が見つかった場合の対処法も説明するのでお役立てください。

中古住宅は、新築住宅とは異なり、実際に家の様子を確認できる上に費用を安く抑えられるというメリットがあります。
しかし、築年数が経っている場合が多く、欠陥がある可能性があります。

中古住宅でよくある欠陥の1つに、設備が故障していることが挙げられます。
また、耐震基準を満たしていない、断熱材の状態がよく分からないということもよくある事例です。
さらに、雨漏り、排水管の不具合、白アリによる被害などと、住んでみて初めて分かる欠陥が潜んでいることもあります。
これらを瑕疵（かし）と呼び、売主に補修費の支払い、損害賠償などを求めることが可能です。

もし、欠陥が見つかった場合は写真や動画でそれを記録しましょう。
特に、雨漏りのような気象条件に左右されるものについては証拠を残す必要があります。

また、契約内容も確認しましょう。
内容によっては、先程説明したような補修費の支払いや損害賠償を求められる可能性があります。

 

□契約不適合責任について

欠陥を見つけた場合にしっかりと対処するには、売買契約に関する法制度や保険などを知っておくことが大切です。
ここでは、契約不適合責任について詳しく解説します。

上記で述べたように、購入後に雨漏りや白アリによる腐食などの欠陥が見つかった場合のことを瑕疵（かし）と言います。
従来は、瑕疵についての売主の責任を瑕疵担保責任と呼んでいました。
しかし、令和2年4月に民法が改正され、契約不適合責任に変わりました。
その際、名称が変わっただけではなく、内容も大きく変わりました。

改正民法では、売主は売買の対象物件の種類や品質、数量に関して、契約内容に適した物件を引き渡さない場合、債務不履行責任を負担します。
例えば、雨漏りや白アリによる腐食のある建物を引き渡すと、品質に関して契約に適合したものを引き渡す義務の債務不履行であると見なし、買主はその補修費を請求できます。

もし、売主が請求を無視したり、補修自体が不可能であったりする場合は売買代金の減額請求や債務不履行の原則から、損害賠償請求や契約の解除もできます。
しかし、損害賠償は、売主に何らかの責任がないと請求できないため注意が必要です。
また、解除は不適合が軽微の場合はできないこととなっています。

そして、売主がこの責任を負担する期間は、買主が不適合を知ってから1年以内と定められています。
それは、売主が責任を長期間負うのは酷であることと、売買による紛争はできるだけ早く解決することが好ましいという理由からです。

 

□購入前に欠陥を見つける方法とは？

建物の欠陥はできれば購入前に見つけておきたいですよね。
実は、購入前に住宅の欠陥を見つける方法として、インスペクションというものがあります。
以下で詳しく解説します。

インスペクション（住宅の専門家による建物状況調査）は平成30年4月に制度化されました。
これにより、宅建業者に3つの義務が定められました。

1つ目は、媒介契約締結時に媒介依頼者にインスペクションの概要を説明し、その斡旋の有無を確認することです。
2つ目はインスペクションを行った場合に調査結果を説明することです。
最後の3つ目は契約締結時に基礎や外壁等の現状を売主と買主が確認し、合意書を交付することです。

このように、宅建業者が媒介契約を結ぶ際にインスペクションの斡旋を行うことで、売主と買主が建物の状況を踏まえて売買を検討できます。
しかし、インスペクションは、国が定めた一定の講習を受けた建築士が、基礎や柱のひび割れなどといった対象部分の劣化や不具合を目視や計測などで調査します。
そのため、中古住宅のすべての欠陥を調査できません。
インスペクションで発見されなかった欠陥は、契約不適合責任に発展する可能性があります。

ただし、より細かな検査を希望する場合はオプションで求めることが可能であり、既存住宅瑕疵保険に加入すると補修費用を受け取れる可能性もあります。
インスペクションをするには、物件の所有者に承諾してもらう必要があり、検査費用もかかりますが、中古住宅の購入に対する不安は軽減できるでしょう。

 

□まとめ

今回は中古住宅の欠陥への対処法を詳しく解説しました。
欠陥がないことが1番ですが、もしそれがあったとしても補修費の支払いや損害賠償を請求できる可能性があります。
また、インスペクションを行うことで購入前に欠陥を見つけられる可能性もあります。
中古住宅をお考えの際はぜひこの記事を参考にしてください。