空き家って耐震性は問題ないの？不動産屋が解説します！

2021/03/03

中古である空き家は新築と比べるとダメージを蓄積しているので耐震性の面で不安ですよね。
今回はそんな不安を解消するべく、空き家の耐震性について解説していきます。

□築年数は耐震性の目安になる

築40年以上の物件は耐震性が十分とは言えないかもしれません。
その理由は耐震基準の変更にあります。
1981年に建築基準法が大きく改正されたのですが、築40年以上だと改正される前に建てられた家ということになります。
現在、耐震性の評価軸として新耐震基準が用いられているのですが、旧耐震基準で建てられた家となると耐震性に対する評価は下がるかもしれません。

ではなぜ、耐震基準が変わったのか、また変わった内容について見ていきましょう。

旧耐震基準は1950年から施行され30年近く適用されていましたが、1978年、宮城県沖地震が発生し甚大な家屋倒壊の被害が起きてしまったことを契機に新耐震基準に刷新されました。
宮城県沖地震のマグニチュードは7.4、最大深度を観測した仙台市では震度5を記録し、28名もの死者を出し7400戸もの建物が全半壊しました。
これを受けて1981年6月から施行された新耐震基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という2020年の現在でも基準とされている耐震基準を義務付ける改正が行われました。

購入する家が旧耐震基準なのか新耐震基準なのか確認する際は、建築確認の申請がいつ行われたか、建築確認証や検査済証にある建築家確認申請日を見て確かめることができます。
旧か新のどちらなのかは耐震性を考える判断材料にはなりますが、使用状況や地盤などによっても耐震性は変わってくるので、新だからといって安心をするのはやめましょう。

□不安であれば耐震診断をしよう

旧耐震基準で建てられた家の耐震化を国は推進しているのですが、全国で約900万棟の建物の耐震化が行われていないという現状があります。
地震大国の日本ではいつ大きな地震が来てもおかしくないです。
耐震性が十分でないまま大地震に合ってしまうと旧耐震基準で設計している建物は倒壊してしまう危険性が高いです。

このような背景もあるので自分の購入する空き家に耐震性があるのか不安ですよね。
不安を感じたら専門の方に耐震診断をしてもらいましょう。
耐震診断とは旧耐震基準で建てられた建物を、新耐震基準に当てはめて耐震性の有無を確認することです。
また、新耐震基準で建てられた建物にお住まいでも劣化や不具合を危惧される方が耐震診断を受けられるケースも多いです。

耐震診断はまず建物の概要や使用履歴、設計図書のような資料から予備調査をしてその後で現地調査を行います。
第一次診断から第三次診断までの三段階あり、数字が大きいほど結果の信頼性が高くなります。

第一次診断は壁量が多い建物を簡易的に評価することを目的に考案された手法で、耐震性能は柱と壁の断面積とコンクリート強度から求めます。
設計図面が残っていれば建物を調査しなくても短い時間で計算できると言われています。第二次診断では、第一次診断に加えて鉄筋の影響も考慮します。
柱・壁の強度と靱性（じん性＝ねばり強さ。一旦壊れかけても急激に耐力を失わない性質）を考慮して耐震性能を算出する方法です。
第二次診断は結果の信頼性が高く学校や庁舎等でも多用されています。

旧耐震基準で設計されている建物を診断する場合や、診断後に補強工事を考えている方は第二次診断で診断を行うと良いでしょう。

□安心の耐震性をもつ安心R住宅

わざわざ自分で調べなくとも安心R住宅という標章がついている空き家を選べば、安心できる空き家を手に入れられます。
「安心R住宅」とは、耐震性がありインスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国の関与のもとで事業者団体が標章を付与するしくみだからです。

安心R住宅として認められるためには新耐震基準に適合しているか、また旧耐震基準で設計されている場合は耐震診断によって安全性が確かめられているかといった条件をクリアする必要があります。
そのため、安心R住宅を購入すると耐震性に関しては安心できます。
また、安心R住宅は耐震性に優れているだけではありません。

事業者団体毎に「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」が定められているため、基準に合致したリフォームが実施されたり、建築時の情報や維持保全の状況にかかる情報のような目に見えにくい情報まで開示されていたりします。

安心して空き家を購入したい方は是非、安心R住宅を検討してみてはいかがでしょうか。