空き家をお持ちの方へ！空き家の売却におすすめのタイミングとは？

2020/11/01

両親が亡くなったり介護施設に行ったりして、急に空き家を所有することになる可能性を誰しもが持っています。
そこで今回は、突然空き家を所有することになっても焦らないように、空き家の売却に関連してさまざまな知識をご紹介したいと思います。

□空き家はできるだけ早く売却しよう

賃貸に出している不動産やご自身が活用する予定がない不動産は早く売却することをおすすめします。
売却で利益を得ようと思わない方でも、早く売却をした方が良いでしょう。
それは、空き家を所有しているだけで固定資産税がかかってくるからです。

また、「できるだけ早く」というのが重要なポイントです。
通常であれば、どんな古い建物であっても建っている限りはその土地の固定資産税の税額が6分の1に減額されるという措置が取られていました。
しかし、2015年に施行された空き家対策特別措置法により、管理されておらず危険とみなされた不動産は「特定空家」に指定されて、固定資産税の減免措置がなくなってしまいます。

人の出入りがない空き家は湿気やホコリが室内にこもりやすく、通常より傷みやすくなっています。
そのため、特定空家に指定されるのも時間の問題でしょう。

また、特定空家に指定されないようにするためには、管理するための費用がかかってきます。
管理費用を余分に支払うことにならないためにも、活用する予定がなく所有しているだけなのであれば、早めの売却をおすすめします。

空き家を売却すると、以上で述べたように維持費がかからなくなる、税負担が軽減されるといったメリットがあります。
また、空き家という資産を現金化して他の場面で使えるようになるというのもメリットの1つと言えるでしょう。
どのような契約を結んでいるかにもよりますが、火災保険などに加入している場合にお金がいくらか還ってくる可能性もあります。

空き家を売却するデメリットとしては、売却時に費用や時間がかかることが挙げられます。
具体的には、売買契約書の印紙税、土地売買のための測量費用、不動産会社の仲介料がかかります。

時間については、長ければ半年程度はかかるでしょう。
不動産相場の調査に始まり、査定の依頼をします。
そのあと不動産に仲介を依頼してやっと不動産を売り出し、購入を希望する人との交渉が始まります。
このようにたくさんの手順を踏む必要があるため、膨大な時間がかかります。

□売却するタイミングは2種類ある

早く売却をした方が良いということは既に述べてきたところです。
実家が将来的に必要なくなることがわかり売却を検討する際、売却のタイミングとしては2つの選択肢があります。
それは、家の所有者が健在の間に売却するか、家の所有者が亡くなり相続後に売却をするかの2つです。

＊所有者が健在の間に売却する

所有者が亡くなる前や入院する前の、判断ができる間に自分の意思で売却するというものです。
自分で売却して得た資金ですので、そのお金を生活費や医療費などに自由に使えるでしょう。
売却時に利益が出た場合に最高3000万円まで控除される、居住用財産の3000万円特別控除という特例もあるので、積極的に活用してみてください。

もし家の所有者が判断能力を失ってしまった場合は、成年後見人制度の利用を検討する必要があります。
これは、認知症などで財産管理能力を喪失した者の財産を保護するための制度です。
配偶者や相続人が家庭裁判所に成人後見人の選任を申し立てることで手続きが開始されるのですが、手続きが煩雑なためにかなりの労力が必要となるでしょう。
そのため、所有者の方がお元気なうちに判断しておくことをおすすめします。

＊相続してから売却する

所有者が死ぬまで家を手放さなかったり、急に亡くなられたりした場合は相続してから売却する流れになるでしょう。
相続してから売却する際には、相続税に注意が必要です。
実家の評価額が相続税の基礎控除額よりも低い場合は、相続税を支払う必要はありません。
しかし、3000万円と法定相続人の人数に600万円を掛けた合計で計算される基礎控除額より評価額が高い場合は、相続税を自分で払う必要があるため大きなデメリットと言えるでしょう。

□売却しやすくするために

ここまで家が売れる前提で話を進めてきましたが、市場に出せば必ず売れるわけではありませんよね。
日本では未だに新築に対する憧れが非常に強く、中古住宅はあまり人気がありません。
人気がない理由として、中古住宅には「汚くて不安」「家に関する情報の不足がないか心配」などの意見があります。

そんなマイナスイメージを払拭しようと国土交通省が積極的にPRしている安心R住宅という制度があります。
耐震性をはじめとする基礎的な品質がある、リフォームされている又はリフォームプランがついている、情報を買主に提供できるなどといった条件をクリアした物件のみが、広告などで安心R住宅の標章を付けられるという仕組みです。
買主にとって安心感があるため、購入してもらいやすくなりますよ。
売却する際は、このようなサービスを積極的に利用してみましょう。